Ухудшение качества обслуживания ипотеки в России
Устойчивость ипотечного рынка в России обуславливается исключительно действиями государства в разрезе субсидируемой ипотеки.
В 2025 году средняя доля льготного ИЖК составила рекордные 84% в структуре выдачи ипотеки vs 73% в 2024, 62% в 2023, 48% в 2022, 29% в 2020-2021 и всего 5% в 2019 до введения программ льготного ИЖК.
Льготная ипотека по факту искажается ценообразование, приводя к снижению доступности жилья.
С 2017 по 2019, когда не было льготной ипотеки отношение средних цен в новостройках к вторичному жилью составило 1.09 по Росстату и 1.2 по Сбериндексу, в 2020-2021, когда начали интегрировать льготную ИЖК, но не так агрессивно с 2023, первичка «разъехалась» в ценах с вторичкой до 1.22 по Росстату и 1.31 по Сбериндексу.
В 2022-2023 расширение спреда продолжилось до 1.34 и 1.47 соответственно, а с 2024 уже 1.57 и 1.51, тогда как в 3кв25 – 1.61 и 1.51 соответственно.
Таким образом, на конец 2025 в сравнении с 2017-2019 дифференциал цен вырос в 1.48 раза по Росстату и 1.26 раза по Сбериндексу.
По индексу доступности по первичному рынку в 2017-2019 коэффициент был 34.1, а по вторичному рынку – 33.1, а на сен.25 коэффициент снизился до 16.5 по ипотеке для первичного рынка и 19.6 для вторичного рынка. Здесь двойной удар в виде роста цен выше темпов роста доходов при рекордно высоких ставках по ипотеке.
В отчете Банка России были интересные данные, что продажи строящегося жилья за 10 месяцев 2025 в стоимостном выражении составили 3.8 трлн руб и сопоставимы с показателями предыдущих 2 лет, когда наблюдался ажиотажный спрос (3.8–3.9 трлн за 10 месяцев в 2023–2024), т.е. в годом выражении продажи первички доходят до 4.7-5 трлн руб.
Ухудшается платежная дисциплина по ипотеке. Общее количество ипотечных кредитов с просрочкой более 90 дней впервые достигла 1% в 3кв25
vs 0.86% в 2кв25 и 0.7% в 1кв25, в 2024 – в среднем 0.38% с тенденцией на ежеквартальное увеличение, а в 2023 – 0.17%.
По льготной массовой ипотеке просрочки выше (1.76% - максимум с 2022) по сравнению с рыночной ипотекой (1.43% - также максимум с 2022).
Ухудшается обслуживание кредитов, выданных в период ажиотажного спроса перед закрытием массовой льготной программы, когда стандарты выдачи были ослаблены.
Ухудшение ситуации с рыночной ипотекой. Заемщики, взявшие кредиты в период пиковых ставок, испытывают повышенную долговую нагрузку.
Банк России с 2023 года также, как и для необеспеченного кредитования,
ужесточает нормативные требования для ипотеки.
• Доля кредитов с ПДН более 80% в сегменте строящегося жилья (ДДУ) в 3кв25 снизилась до 3% против 6% годом ранее (в 2023 г. – порядка 46%).
• В сегменте готового жилья доля таких кредитов составила 9% (в 2023 – около 48%).
• Выдачи с низким первоначальным взносом (менее 20%) с начала 2025 в сегменте строящегося жилья составляли менее 2% (в 2023 – более 60%), а в сегменте готового жилья – менее 13% (в 2023 – свыше 45%).
Действие МПН позволило банкам сформировать макропруденциальный буфер по ипотеке в размере 1.5% от портфеля за вычетом резервов на возможные потери на 01.10.2025, но с начала 2025 трижды смягчал требования в связи с наличие буфера капитала и снижения доли рисковых кредитов в выдачи.
В отличие от потребительских кредитов, где идет взрывное ухудшение качества кредитов, сопоставимое с кризисом 2009, по ИЖК все относительно стабильно, но ползучее ухудшение присутствует.
Объем начала строительства жилья составил 4.11 млн кв.м в окт.25 (максимум с дек.24, тогда как минимум был в июл.25 - 3.09 млн кв.м), за 10м25 - 33.8 млн кв.м vs 42.4 млн кв.м за 10м24, 38.9 млн кв.м за 10м23, 36 млн кв.м за 10м22.
